Минюст – об изменениях в правовом регулировании риэлтерской деятельности

4 ноября 2023 г. в силу вступило постановление Совета Министров Республики Беларусь от 1 ноября 2023 г. № 754 «О тарифах на риэлтерские услуги». Данное постановление существенным образом изменяет подходы к установлению тарифов в сфере риэлтерской деятельности. Также его нормы направлены на решение выявленных в данной сфере проблем в вопросах оплаты риэлтерских услуг, установление дополнительных механизмов и инструментов, обеспечивающих надлежащее качество оказания таких услуг.

Об изменении порядка оплаты риэлтерских услуг

Прежде всего необходимо отметить, что правила работы риэлтерских организаций в части взимания платы за риэлтерские услуги изменились еще с 15 сентября 2023 г., что связано с отменой государственного регулирования тарифов на риэлтерские услуги в отношении объектов нежилого фонда и на риэлтерские услуги, оказываемые юридическим лицам. Соответствующие изменения были предусмотрены Указом Президента Республики Беларусь от 13 июня 2023 г. № 171 «О принятии мер в области ценообразования».

С учетом данных корректировок в настоящее время осуществляется регулирование тарифов только на риэлтерские услуги, оказываемые физическим лицам (за исключением индивидуальных предпринимателей) в отношении жилых помещений, земельных участков, дач, садовых домиков, гаражей, машино-мест.

Однако если ранее такие тарифы были установлены в виде четко фиксированной величины, то постановлением Правительства данный подход изменен: вместо фиксированных тарифов устанавливаются предельные максимальные.

Таким образом, тарифы на оказываемые физическим лицам (за исключением индивидуальных предпринимателей) услуги в отношении вышеперечисленных объектов риэлтерские организации будут устанавливать самостоятельно.

В то же время уровень этих тарифов не должен превышать предельных максимальных тарифов, установленных постановлением Правительства.

Это позволит риэлтерским организациям более гибко выстраивать отношения с потребителями в вопросах оплаты и устанавливать ту или иную стоимость риэлтерской услуги в каждом конкретном случае в зависимости от ее объема.

Немаловажно, что при этом риэлтерские организации должны будут обосновать для потребителя размер взимаемой с него оплаты исходя из наполняемости оказываемых услуг, не ссылаясь при этом на государственные органы, что происходило ранее. Так, при наличии фиксированных тарифов, изменять которые риэлтерские организации были не вправе, такие организации на все вопросы потребителей относительно достаточно высокой стоимости отдельных услуг лишь ссылались на то, что тарифы установлены законодательством и не могут быть снижены. Сейчас есть возможность корректировки тарифов в зависимости от реально проделанной работы.

Также в постановлении Правительства дано понятие некоторых риэлтерских услуг, вызывающих вопросы у потребителей: подбор варианта сделки с объектом недвижимости; риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости.

В целях единообразного применения норм законодательства и недопущения их двоякого толкования конкретизирован порядок оплаты риэлтерских услуг.

В частности, предусмотрен запрет на оплату одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой риэлтерской организацией в отношении одного и того же объекта недвижимости (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом.

Данная норма вызвана в том числе неправомерными действиями риэлтерских организаций, которые, заключив с продавцом договор на оказание ему риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, взимали оплату как с указанного продавца объекта недвижимости, так и с покупателя этого же объекта. Взимание такой двойной оплаты приводило к необоснованному вознаграждению за оказание фактически одной и той же услуги и влекло нарушение прав и законных интересов потребителей.

При этом свои действия риэлтерские организации обосновывали якобы нечеткостью регламентации порядка оплаты риэлтерских услуг.

Постановление Правительства эти вопросы урегулировало: одна и та же услуга может быть оплачена только единожды.

Таким образом, взимать оплату за риэлтерские услуги с покупателя, заинтересованного в приобретении предлагаемого риэлтерской организацией объекта, данная организация не вправе.

Также в целях защиты прав и законных интересов потребителей урегулированы вопросы оказания услуг по найму жилых помещений, что вызвано жалобами на деятельность риэлтерских организаций, работающих по предоплате. Такие организации заключают договоры на оказание услуг по представлению информации о предлагаемых к найму объектах, в качестве таковой потребителю выдают список адресов объектов недвижимости либо номер телефона собственника объекта и за это взимают оплату. Однако зачастую такая информация является недостоверной.

С учетом изложенного постановлением Правительства возможность предоплаты за оказание риэлтерских услуг по найму жилых помещений исключена.

Оплата таких услуг будет производиться только по факту подбора для потребителя объекта недвижимости, соответствующего условиям заключенного с ним договора.

Министерство юстиции обращает внимание риэлтерских организаций на необходимость принятия мер к приведению своей деятельности в соответствие с требованиями законодательства.

О вопросах оплаты риэлтерских услуг продавцом и покупателем объекта недвижимости

Постановлением Правительства от 1 ноября 2023 г. № 754 «О тарифах на риэлтерские услуги» в целях обеспечения ясности и понятности правовых предписаний правил осуществления риэлтерской деятельности более четко урегулирован порядок оплаты риэлтерских услуг продавцом и покупателем одного и того же объекта недвижимости.

Так, согласно части второй пункта 27 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 (далее – Правила), договор на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости должен содержать условие оплаты риэлтерских услуг в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости с включением в такую оплату затрат по риэлтерским услугам, указанным в абзацах втором-шестом подпункта 1.3 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 (далее – Указ № 15). Оплата этих риэлтерских услуг осуществляется продавцом объекта недвижимости в соответствии с договором на оказание риэлтерских услуг.

В абзацах втором-шестом подпункта 1.3 пункта 1 Указа № 15 перечислены следующие риэлтерские услуги:

• консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;
• представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;
• подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости;
• организация и проведение согласования условий предстоящей сделки;
• помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Таким образом, если риэлтерская организация предлагает к продаже объект недвижимости, это означает, что у данной организации заключен договор на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости с продавцом.

Такой договор включает оказание продавцу всего комплекса риэлтерских услуг, перечисленных выше, им же данные услуги и оплачиваются.

Взимать оплату за риэлтерские услуги с покупателя, заинтересованного в приобретении предлагаемого риэлтерской организацией объекта, данная организация не вправе, о чем Министерство юстиции разъясняло неоднократно.

В то же время на практике риэлтерские организации, заключив с продавцом договор на оказание ему риэлтерских услуг по содействию в продаже объекта недвижимости, понуждали к заключению договора на оказание услуг и покупателя этого же объекта. В итоге вознаграждение за одни и те же услуги, оказываемые одной и той же организацией в отношении одного и того же объекта, взималось в двойном размере: и с продавца, и с покупателя.

Свои нарушения риэлтерские организации обосновывали якобы неясностью законодательства.

При этом имели место факты неправомерных действий работников риэлтерских организаций, которые в целях получения такой двойной оплаты действовали незаконными способами.

В целях урегулирования возникающих вопросов, защиты прав и законных интересов потребителей в законодательство внесены изменения: порядок оплаты риэлтерских услуг более конкретизирован, двойная оплата запрещена.

Это четко закреплено в Положении о порядке установления и применения тарифов на риэлтерские услуги, утвержденном постановлением Правительства от 1 ноября 2023 г. № 754 (далее – Положение).

Так, частью второй пункта 4 Положения предусмотрено, что оплата одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимости (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риэлтерской организации, не допускается.

Приведенная норма означает, что если риэлтерская организация заключила договор с продавцом объекта недвижимости, то именно продавец оплачивает стоимость риэлтерских услуг, перечисленных в абзацах втором-шестом подпункта 1.3 пункта 1 Указа № 15. Взимать оплату с покупателя объекта эта организация не вправе.

Аналогично часть вторая пункта 4 Положения применяется к иным сделкам с объектами недвижимости: любая из услуг, оказываемых риэлтерской организацией, оплачивается однократно.

Министерство юстиции обращает внимание риэлтерских организаций: требования законодательства должны соблюдаться неукоснительно, произвольное толкование норм при их применении недопустимо.

Об изменении правил работы риэлтерских организаций, оказывающих услуги по найму жилья

Министерство юстиции обращает внимание потребителей, а также риэлтерских организаций, оказывающих услуги по найму жилых помещений, на изменение правил работы в данной сфере.

Изменения предусмотрены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 1 ноября 2023 г. № 754 «О тарифах на риэлтерские услуги» и направлены на повышение качества риэлтерских услуг, защиту прав и законных интересов потребителей.

В частности, если до принятия названного постановления с потребителем, обратившимся в риэлтерскую организацию за помощью в поиске жилья, можно было заключить договор на оказание риэлтерских услуг лишь по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, то в настоящее время такая возможность исключена.

Данный подход вызван тем, что отдельные риэлтерские организации принятые на себя перед потребителем обязательства выполняли недобросовестно. Схема работы таких организаций была однотипной: после заключения договора на оказание вышеназванных услуг и их оплаты потребителю предоставлялся список адресов якобы сдающихся в наем квартир. Однако в итоге оказывалось, что предлагаемые квартиры либо были сданы, либо вовсе не планировались к сдаче. Имелись случаи, когда вместо адреса жилого дома потребителю предоставлялся адрес административного здания. Некоторые потребители в качестве контактов якобы собственника жилья получали номера телефонов, позвонив по которым попадали к посторонним лицам либо же в другие риэлтерские организации.

Поэтому Министерство юстиции выступило с инициативой исключить предоплату риэлтерских услуг по найму жилья. Данная инициатива была поддержана иными органами государственного управления и реализована в постановлении Правительства, установившим запрет на взимание оплаты лишь за информацию о предлагаемых к найму жилых помещениях.

По ныне действующим нормам с потребителем, обратившимся в риэлтерскую организацию за оказанием содействия в поиске жилья, заключается договор на оказание риэлтерских услуг по представлению информации о спросе и предложении на объекты недвижимости (в письменной форме) и подбору вариантов сделки с объектом недвижимости по найму жилых помещений.

Оплата таких услуг, стоимость которых составляет 5 базовых величин, производится только по факту подбора для потребителя соответствующего условиям заключенного с ним договора объекта недвижимости и подписания сторонами акта оказанных услуг, содержащего информацию о подобранном объекте.

Таким образом, будет работать следующий механизм: с потребителем заключается договор, затем подбирается жилье, подписывается акт оказанных услуг и только после этого производится оплата.

Министерство юстиции обращает внимание риэлтерских организаций на необходимость принятия мер к приведению своей деятельности в соответствие с требованиями законодательства.

По сообщению официального портала Министерства юстиции Республики Беларусь